Memprioritaskan Perumahan Rakyat bagi MBR: Mengapa Masih Mandek?

Oleh Harun Al-Rasyid Lubis. Guru Besar Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan (FTSL) Institut Teknologi Bandung (ITB), dan juga Ketua Dewan Pakar H&UDI (Housing and Urban Development Institute).

Perumahan rakyat kembali menjadi agenda pembangunan nasional yang sangat penting. Narasi besarnya kuat: negara ingin memperluas akses masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) terhadap hunian layak, terjangkau, dan manusiawi.

Namun pertanyaannya tetap mengganggu: jika masalahnya telah lama diketahui, instrumen subsidi tersedia, pengembang terus membangun, dan program pemerintah terus berganti nama, mengapa perumahan MBR masih terasa mandek?

Jawabannya bukan semata kekurangan program. Indonesia justru memiliki terlalu banyak program yang berjalan sektoral.

Persoalan utamanya adalah belum terbentuk housing delivery system yang menghubungkan data kebutuhan rumah tangga, kemampuan membayar, lokasi pekerjaan, tanah, pembiayaan, pembangunan, transportasi, infrastruktur, hingga penghunian.

Rumah masih terlalu sering diperlakukan sebagai output konstruksi, bukan outcome kehidupan. Di sinilah kritik pertama harus dimulai. Angka backlog sekitar 15 juta rumah sudah lama hidup dalam narasi resmi pemerintah dan publik.

Angka itu kemudian melahirkan logika politik yang tampak sederhana: jika backlog jutaan rumah, maka negara harus menargetkan jutaan rumah setiap tahun.

Dari sini, target 3 juta hunian per tahun memperoleh daya tarik politik yang besar. Namun angka backlog tidak tunggal. Ada backlog kepemilikan, backlog kepenghunian, dan persoalan ketidaklayakan hunian.

Data terbaru pemerintah dan Badan Pusat Statistik (BPS) bahkan sudah membedakan backlog kepemilikan sekitar 9,29 juta rumah tangga pada 2026 dan backlog kelayakhunian sekitar 18,01 juta rumah tangga.

Pada dokumen lain, narasi program juga pernah menggunakan angka backlog kepemilikan 9,9 juta dan backlog kelayakan 26,9 juta rumah tangga.

Perbedaan angka ini bukan sekadar masalah komunikasi; ia menunjukkan bahwa definisi, basis data, tahun pengukuran, dan metode penghitungan sangat menentukan makna kebijakan.

Karena itu, angka 15 juta dapat diterima sebagai narasi resmi dan historis tentang besarnya persoalan, tetapi tidak boleh dipakai sebagai satu angka tunggal yang kemudian dibagi secara aritmetis dengan 3 juta.

Jika backlog kepemilikan, ketidaklayakan hunian, kebutuhan rumah tangga baru, serta kelompok yang bertahun-tahun tidak masuk pasar formal dibaca sebagai akumulasi housing need, maka potential backlog dapat mendekati 30 juta rumah tangga atau unit kebutuhan hunian.

Angka sekitar 30 juta ini bukan backlog resmi pemerintah, melainkan indikator potensi akumulasi kebutuhan yang belum tertangani secara memadai.

Masalah berikutnya adalah target 3 juta hunian per tahun. Target ini sebaiknya tidak dibaca sebagai 3 juta rumah baru yang seluruhnya harus dibangun dan dibeli masyarakat setiap tahun.

Jika dibaca literal, target tersebut cenderung absurd dibandingkan kapasitas fiskal, kapasitas kelembagaan, penyediaan tanah, kesiapan infrastruktur, industri konstruksi, dan daya beli MBR selama ini.

Rekam jejak penyediaan rumah bersubsidi dan program pemerintah masih berada pada orde ratusan ribu unit per tahun, bukan jutaan rumah baru.

Bahkan dalam rancangan program pemerintah, porsi besar target 3 juta hunian tidak seluruhnya rumah baru, tetapi juga mencakup Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) atau perbaikan rumah swadaya.

Ini penting ditegaskan: BSPS meningkatkan kelayakan hunian, tetapi tidak otomatis mengurangi backlog kepemilikan. Renovasi rumah tidak sama dengan penambahan rumah baru.

Karena itu target 3 juta perlu diredefinisi menjadi 3 juta intervensi perumahan per tahun, bukan 3 juta unit rumah baru.

Intervensinya dapat berupa Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), rumah sewa sosial, sewa terjangkau, rent-to-own, rumah komunitas atau koperasi, pemanfaatan aset publik, pembangunan rumah baru, BSPS, upgrading kampung, sanitasi, PSU, dan penataan kawasan kumuh.

Dengan cara ini target tetap dapat menjadi kompas politik, tetapi tidak menyesatkan publik seolah masalah selesai dengan konstruksi massal.

Artikel Arief Anshory Yusuf, “Bermain Tuhan dan Kemiskinan”, memberi peringatan penting. Dalam kebijakan sosial, pemerintah sering tidak mengobservasi pendapatan secara langsung, terutama untuk pekerja informal.

Status kesejahteraan kemudian diperkirakan melalui variabel proksi, seperti karakteristik rumah, pendidikan, kepemilikan aset, atau data administratif lain. Masalahnya, estimasi bukan observasi. Model statistik selalu mempunyai error.

Pelajaran ini sangat relevan bagi perumahan MBR. By name by address (BNBA) memang penting, tetapi BNBA tidak otomatis berarti data benar. Nama dan alamat hanya titik masuk.

Yang dibutuhkan adalah data dinamis, terverifikasi, dapat dikoreksi, dan terhubung dengan profil pendapatan, pekerjaan, kepemilikan rumah, kondisi hunian, lokasi kerja, komposisi keluarga, serta kemampuan membayar.

Jika data salah, kebijakan ikut salah. Rumah tangga yang seharusnya memperoleh bantuan dapat tidak terdata. Kelompok yang tidak berhak bisa masuk.

Rumah dibangun di lokasi yang tidak sesuai kebutuhan. Subsidi bocor, sementara MBR yang paling membutuhkan tetap tidak terlayani. Technical error dalam data dapat berubah menjadi ethical error dalam pelayanan publik.

Salah satu kritik dari lapangan sangat penting: banyak pekerja bergaji UMR, petani, nelayan, buruh harian, dan pekerja informal tidak mampu membeli rumah FLPP karena penghasilan terlalu rendah atau tidak stabil.

Bahkan pekerja dengan penghasilan di bawah sekitar Rp4 juta per bulan sering kali belum cukup bankable untuk menanggung cicilan jangka panjang, terutama jika harus membayar transportasi, pendidikan, kesehatan, dan kebutuhan keluarga.

Maka kebijakan perumahan MBR tidak boleh disempitkan menjadi KPR bersubsidi. KPR hanya cocok untuk MBR yang sudah mempunyai pendapatan cukup stabil.

Untuk kelompok lain, jawabannya adalah housing ladder: BSPS untuk kelayakan, rumah sewa, sewa terjangkau, rent-to-own, rumah komunitas, koperasi, hingga kepemilikan bertahap.

Negara harus bertanya bukan “siapa layak membeli rumah subsidi?”, melainkan “intervensi hunian apa yang paling tepat untuk rumah tangga ini?”

Persoalan lokasi tidak kalah penting. Ketika tanah kota mahal, rumah subsidi terdorong jauh ke pinggiran. Harga rumah memang terlihat murah, tetapi biaya transportasi dan waktu perjalanan dapat membuat kehidupan menjadi mahal.

Affordability harus dihitung sebagai housing cost plus transport cost. Jika rumah menyerap seperempat pendapatan dan transportasi menyerap seperempat lagi, hunian itu belum benar-benar terjangkau.

Karena itu perumahan MBR harus terintegrasi dengan tata ruang dan transportasi. Aset publik, tanah pemerintah daerah, tanah BUMN, kawasan sekitar stasiun, terminal, dan koridor angkutan umum harus diprioritaskan sebagai land bank sosial.

Nilai tanah publik tidak boleh hanya dihitung dari highest financial return, tetapi juga highest public value.

Backlog tidak bisa dipahami sebagai angka yang diam. Setiap tahun muncul kebutuhan baru akibat perkawinan, pembentukan rumah tangga baru, urbanisasi, perpindahan kerja, dan perubahan struktur keluarga.

Karena itu penyelesaian backlog bukan 15 juta dibagi 3 juta sama dengan lima tahun. Persamaan yang lebih tepat adalah: backlog tahun berikutnya sama dengan backlog saat ini ditambah kebutuhan baru, dikurangi tambahan hunian efektif.

Kata efektif sangat penting. Yang dihitung bukan hanya rumah selesai dibangun, tetapi hunian yang benar-benar layak, terjangkau, dihuni kelompok sasaran, dan berada pada lokasi yang mendukung akses kerja serta pelayanan dasar.

Rumah kosong, rumah terlalu jauh, rumah tidak terjangkau, atau rumah yang tidak dihuni MBR sasaran tidak boleh dihitung sebagai keberhasilan substantif.

Solusi yang perlu diperbesar adalah rumah sewa, rumah komunitas, dan koperasi. Koperasi pekerja, komunitas kampung, pesantren, perguruan tinggi, organisasi profesi, dan komunitas sosial dapat menjadi demand aggregator cum verification layer.

Mereka mengetahui anggotanya, lokasi kerja, kemampuan membayar, dan komitmen menghuni. Dengan model ini, negara tidak selalu harus berhadapan dengan jutaan individu secara terpisah.

Namun community housing membutuhkan regulasi, akses tanah, penjaminan, pembiayaan, dan tata kelola yang kuat. Tanpa itu, ia hanya menjadi proyek percontohan.

Padahal justru di sinilah peluang besar untuk menjangkau MBR yang tidak bankable, tetapi memiliki solidaritas komunitas dan kemampuan membayar secara bertahap.

Selama keberhasilan diukur terutama dari jumlah unit terbangun atau kredit tersalurkan, sistem akan mengejar output.

KPI perumahan nasional harus berubah: targeting accuracy, occupancy, affordability, accessibility, housing adequacy, data freshness, dan correction mechanism.

Berapa persen penerima benar-benar kelompok sasaran? Berapa rumah benar-benar dihuni? Berapa porsi pendapatan untuk rumah plus transportasi? Seberapa cepat warga yang salah klasifikasi dapat memperbaiki datanya?

Database bukan tujuan. Database adalah alat mengambil keputusan. Semakin besar konsekuensi keputusan bagi kehidupan warga, semakin tinggi standar akurasi dan akuntabilitas datanya.

Baca Juga: MK Batalkan Tapera, Indonesia Sebaiknya Tiru Singapura Bangun Perumahan Terpadu

Perumahan MBR mandek bukan terutama karena Indonesia tidak mampu membangun rumah, tetapi karena kita belum cukup jujur membedakan angka resmi, potential backlog, kebutuhan baru, dan kapasitas delivery.

Target 3 juta tidak harus dibuang, tetapi harus diubah maknanya: dari 3 juta rumah baru menjadi 3 juta intervensi perumahan yang tepat sasaran dan terukur outcome-nya.

Indonesia perlu bergerak dari politics of numbers menuju politics of delivery. Bukan sekadar bertanya berapa juta rumah dibangun, melainkan:

"Siapa yang benar-benar terbantu, apakah rumahnya layak, apakah biayanya terjangkau, apakah lokasinya mendukung pekerjaan, dan apakah data yang dipakai untuk memilih penerima dapat dipertanggungjawabkan?"

Rumah bukan hanya empat dinding dan atap; rumah adalah akses kepada kota, pekerjaan, kesehatan, pendidikan, komunitas, dan masa depan keluarga.***

Simak info publik, kebijakan & geopolitik dunia di kanal Whatsapp dan Telegram The Stance.