Oleh Harun Al-Rasyid Lubis. Guru Besar Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan (FTSL) Institut Teknologi Bandung (ITB), pernah menjadi Tim Teknis Revitalisasi Perkeretaapian Nasional, dan kini aktif sebagai Chairman Infrastructure Partnership & Knowledge Center (IPKC).
Meningkatnya urbanisasi di Indonesia telah menimbulkan permintaan perumahan terjangkau di pusat kota, terutama bagi keluarga berpenghasilan rendah yang sering kali menghadapi perjalanan jauh dari daerah pinggiran.
Untuk mengatasi tantangan ini, pemerintah Indonesia mempertimbangkan Transit-Oriented Development (TOD) dan Land Value Capture (LVC) sebagai kerangka kerja yang efektif untuk mendukung perumahan sewa bertingkat di sekitar pusat transportasi.
TOD mendorong pengembangan berdaya tinggi di dekat transportasi publik, sedangkan LVC memanfaatkan nilai tanah yang meningkat di sekitar pusat transportasi untuk mendanai inisiatif perumahan terjangkau.
TOD berfokus pada pengembangan campuran berdaya tinggi yang dekat dengan transportasi publik, menciptakan opsi perumahan yang dapat diakses dan mengurangi waktu perjalanan.
Ketika dipadukan dengan LVC, yang menangkap nilai tanah yang meningkat akibat investasi transportasi, kedua pendekatan ini dapat menghasilkan dana untuk membangun dan mempertahankan unit sewa terjangkau di area perkotaan utama.
Bagi Indonesia, TOD dan LVC dapat membawa perumahan sewa bertingkat bagi warga berpenghasilan rendah ke pusat kota, menciptakan kota yang lebih inklusif dan berkelanjutan secara sosial.
Studi Kasus dan Pelajaran yang Dapat Diambil
Housing Development Board (HDB) Singapura
HDB Singapura telah memelopori prinsip-prinsip TOD dengan mengintegrasikan perumahan terjangkau dengan stasiun MRT.
Pengembangan HDB mencakup ruang campuran dan fasilitas yang mudah dijangkau, menciptakan kenyamanan dan memperkuat komunitas.
Implementasi menara sewa bertingkat di sekitar pusat transportasi di kota-kota Indonesia yang mengacu pada HDB dapat memaksimalkan penggunaan lahan perkotaan sambil memastikan aksesibilitas ke transportasi publik dan layanan penting.
Program Minha Casa Minha Vida di Brasil
Program ini menyediakan perumahan terjangkau melalui kemitraan publik-swasta (public private partnership/PPP) yang mendorong pengembang swasta.
Proyek-proyek ini sering ditempatkan di dekat transportasi publik, memanfaatkan LVC dengan menangkap nilai tanah yang meningkat untuk diinvestasikan kembali.
Model PPP serupa dapat menarik pengembang swasta untuk membangun perumahan sewa bertingkat, dengan alat LVC seperti distrik TIF yang menangkap nilai tambah lahan untuk mendanai transportasi dan perbaikan infrastruktur.
Integrasi Multi-Moda di Kota-Kota Eropa
Kota-kota Eropa seperti Kopenhagen menekankan konektivitas last-mile, mengintegrasikan jalur sepeda dan zona pejalan kaki dalam area TOD untuk mengurangi ketergantungan pada mobil.
Mengintegrasikan bike-sharing dan jalur pejalan kaki di sekitar pengembangan TOD di Indonesia dapat memperluas opsi mobilitas, menciptakan komunitas yang berkelanjutan dan terjangkau.
Strategi Quick Win untuk Rusunawa Indonesia
Ekspansi Rusunawa di Dekat Pusat Transportasi
Memperluas Rusunawa (apartemen sewa murah) di zona TOD di dekat pusat transportasi utama dapat meningkatkan aksesibilitas dan keterjangkauan.
Akses ke transportasi publik mengurangi biaya perjalanan, membuatnya lebih mudah diakses bagi warga berpenghasilan rendah untuk tinggal di daerah pusat.
Aplikasi LVC: Dengan menangkap peningkatan nilai lahan di sekitar zona TOD melalui pembiayaan peningkatan pajak (tax increment financing/TIF), pemerintah dapat mengalokasikan dana ini untuk proyek Rusunawa, mengurangi biaya sewa dan memastikan keberlanjutan.
Perumahan Sewa Bertingkat di Lahan Milik Pemerintah
Menyewakan lahan pemerintah kepada pengembang untuk menara sewa terjangkau memungkinkan pemerintah mempertahankan kepemilikan sambil memastikan keterjangkauan.
Perjanjian sewa dapat menetapkan bahwa sebagian unit tetap terjangkau, bahkan ketika nilai tanah meningkat.
Mekanisme LVC: Pendapatan yang dihasilkan melalui sewa lahan atau pajak properti tambahan di zona TOD dapat mendanai proyek perumahan terjangkau dan peningkatan infrastruktur transportasi.
Peningkatan Permukiman Kumuh In-Situ di Area Transit
Meningkatkan pemukiman informal di dekat pusat transportasi dengan perbaikan infrastruktur menstabilkan wilayah ini, menyediakan keamanan kepemilikan dan kondisi hidup yang lebih baik tanpa memindahkan penduduk.
Pendanaan melalui LVC: Menangkap nilai properti yang meningkat di area yang ditingkatkan melalui penyesuaian pajak properti memungkinkan untuk diinvestasikan kembali dalam infrastruktur lokal, memastikan keberlanjutan jangka panjang.
Inisiatif Perumahan Hijau Terjangkau
Bangunan hijau bertingkat terjangkau mengurangi biaya operasional untuk penghuni dan selaras dengan tujuan keberlanjutan Indonesia.
Proyek ini mengintegrasikan desain ramah lingkungan, seperti tenaga surya dan sistem hemat energi, yang mengurangi dampak lingkungan dan biaya utilitas.
LVC dan Obligasi Hijau: Alat LVC seperti biaya pengembang mendukung perumahan hijau, dan obligasi hijau menawarkan pendanaan tambahan untuk bangunan besertifikat ramah lingkungan.
Kerangka Implementasi: Roadmap Bertahap (2024-2029)
Tindakan Awal (2024-2025): Luncurkan proyek percontohan TOD dengan menara Rusunawa di dekat pusat transportasi di Jakarta. Formalisasikan kebijakan LVC seperti TIF di zona TOD.
Perluasan (2026-2027): Perluas proyek TOD-LVC ke kota-kota sekunder dan perkenalkan sistem transportasi terintegrasi dengan bike-sharing dan jalur pejalan kaki.
Institusionalisasi Jangka Panjang (2028-2029): Integrasikan TOD dan LVC dalam kebijakan nasional, tetapkan standar bangunan hijau, dan selesaikan konektivitas transportasi multi-moda.
Untuk itu, ada tiga rekomendasi. Pertama, perkuat Kerangka Regulasi untuk TOD dan LVC: Definisikan aturan zonasi untuk area TOD guna mendorong pengembangan berdaya tinggi, dan kodifikasi alat LVC seperti TIF dan biaya dampak.
Kedua, dorong Partisipasi Sektor Swasta dalam Perumahan Terjangkau: Berikan insentif pajak kepada pengembang yang membangun menara sewa terjangkau di zona TOD.
Ketiga, libatkan Komunitas dan Lindungi Penyewa: Implementasikan perlindungan penyewa, termasuk kontrol sewa atau subsidi, dan adakan konsultasi komunitas untuk mendapatkan dukungan publik.
Seiring perkembangan daerah perkotaan di Indonesia, integrasi TOD dan LVC memberikan jalan untuk menciptakan perumahan sewa bertingkat terjangkau di pusat kota.
Baca Juga: Perluasan Rute Transjabodetabek, Siasat Pemprov DKI Atasi Masalah Mobilitas dan Kemacetan
Dengan mengkonsentrasikan pengembangan di dekat transportasi dan menangkap peningkatan nilai tanah, Indonesia dapat memperluas perumahan publik secara berkelanjutan, mengurangi waktu perjalanan, dan mempromosikan akses ke layanan penting.
Dengan roadmap bertahap dan kebijakan yang mendukung, TOD dan LVC dapat mengubah lanskap perkotaan Indonesia, membuat pusat kota dapat diakses untuk semua tingkat pendapatan.***
Simak info publik, kebijakan & geopolitik dunia di kanal Whatsapp dan Telegram The Stance.
